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壬辰水旺，今年是否為樓市的潛龍翻身年？由南方都市報主辦的“2012首屆人居環境科學論壇”於本周二下午在深圳威尼斯酒店舉行，論壇上行業專家與風水大師坐而論道，以傳統智慧與市場分析來預判深圳樓市大勢，他們的觀點是，買自住房是好時機，不過投資性購房還要再等等。
論壇圍繞“龍年置業大勢與人居環境科學”這一主題進行，來自香港的堪輿學家麥玲玲雖然對深圳房價關註較少，但她從易學研究角度指出，今年是龍年，龍沒有形態，但是有特點，可以潛在水裡，也可以在山下，因此高低落差比較大。
房地產專家鄧志旺隨後發言，通過對中央政策、地方政策和市場需求的分析，也認為樓市投資受到壓制。他將2012年樓市走勢預判為8個字“上下兩難，負重前行”。而目前調控政策還沒有看到任何放鬆的跡象，“調控的思路就是要去投資化，具體包括四方面的措施。”鄧志旺一一列舉，包括早前的90/70政策，以及目前的限貸、限購、限價等，都是將房地產雙重屬性里的投資屬性一再壓縮。
那麼至今還在經歷史上最長且最嚴的政策調控，房地產行業的轉機是何時呢？“房地產供應是剛性的，地拿了要建，建了以後要銷售，目前大家都看政策對需求的打壓，而一年半之內的供應已經定了下來。”深圳潤土地產顧問有限公司董事長嚴士平從供需模型得出結論，2012是置業者的春天，2013年面臨短缺，2014年秋風又起。他估計到2014年前後會有政策出台，作為提升經濟一個重要手段，“如果政策不出，也會出現房價上漲的過程。”
2014年成為房地產投資轉機之時？這一變化關鍵時間點恰與風水大師的預判殊途同歸，來自廣州的世界華人周易協會秘書長董易奇演講指出，進入2004年以來，每一年的流年和階段性的“艮八運”結合，前幾年對房地產業發展沒有太大的幫助，2006、2007年逐漸旺起來，2012年要謹慎一些，“到了2014、2015年基本是火土旺，看好土的行業。”
犯太歲時宜買房不宜炒房 “2012壬辰龍年有利置業之生肖：龍、狗、牛、兔，這些也是犯太歲的屬相。2013巽巳年有利置業之生肖：蛇、豬、猴、虎。犯太歲的時候都可以買房子，對自己都是好的。”
今年為龍年。龍給我們的感覺是尊貴的，龍本身的形態是有特點的，可以潛在水裡面，也可以跑在山下麵，我們可以想象龍在行動時的模樣，高低落差比較大。所以，龍年全球政治會有些動蕩，出現很多選舉；經濟運勢也將表現得落差比較大，尤其投資上很難賺錢。
而對於房地產方面，因七赤破軍星入乾宮而動機，有重新開啟之象。就目前來看，房地產還是受到了龍年運勢的影響，仍處於掙扎之中。到明年，五黃在中央，它屬土，土仍然受困，地產還不能完全走出來，但是會開始受到關註，慢慢好起來，所以明年下半年會有一些複蘇，2014年的時候就衝出去了，如果說這一兩年去買，我覺得也是差不多比較便宜的位置了。
另外，中國人覺得買房子是比較大的事情，如果不是每年都買的話，要看自己哪一年合心。從生肖角度看，什麼時候可以買房子？我認為是犯太歲的時候。中國人說“太歲當頭坐，無喜必有禍”，我們也說“一喜擋三災”。犯太歲的時候是擋住三災，買房子沖喜一下會好一點。
我列舉一下：2012壬辰龍年有利置業之生肖：龍、狗、牛、兔，這些也是犯太歲的屬相。2013巽巳年有利置業之生肖：蛇、豬、猴、虎。犯太歲的時候都可以買房子，對自己都是好的。
不過，要提醒的是，就我多年觀察，很奇怪，很多人在犯太歲時候買房子，都容易買到水多的房子，例如滲水、漏水等等。如果你在犯太歲時買房子，選購房子時要多留意防水和水管。不過，犯太歲時不要投資炒房，註定要虧錢。我指的買房，一定是買來自住或長線投資的，不可短期炒賣。
今年是壬辰，買房謹慎中有機會
1984-2003年最多的是“兌運”，“兌”代表著口，演藝圈的人好發展；2004年之後就到了“艮運”，它是土，就轉到了教育、房地產，所以房地產走勢就比較旺，所以大家不用擔心在這20年中大的方向一定是往上走的。
九運中每一運有20年，就看六到八運，1964到1983年走的是乾運，乾基本上代表著政治和領導，談不上經濟和房地產。到1984到2003年，這20年感受最多的是“兌運”，“兌”代表著口，代表著演藝圈的人，他們有一點實力就可以上天了，不像現在發展得這麼困難。到了2004年之後就到了“艮運”，它是土，就轉到了教育、房地產，所以房地產走勢就比較旺，所以大家不用擔心在這20年中大的方向，一定是往上走的。2024年之後只是預測，按這個推測下去就必定是電子信息、體育運動這一塊，現在我們還是“艮八運”。
從進入2004年以來，就是每一年的流年和現在的“艮八運”的結合。2004、2005這兩年是甲申乙酉，在我們的理解中，這兩年是木旺和金旺的流年，對房地產的發展沒有太大的幫助，所以2004到2005年，房地產生長不算太快。2006、2007就有了火的出現，這個火的出現就出現了小的高峰，因為火是乾什麼的？火就是生火的。2008是戊子，是土水，這個時候是挺旺的勢，所以水多土就散了，容易崩盤。到了2012年，2012的房子需要比較謹慎一些，但還有一些機會，那就是說今年是壬辰，和2008年的戊子有一點相似，那時候是水在上，土在下，出現了散的現象，而現在是水在下，土在上，也有散的情況出現。不過，到2015年，未來走的幾年從流年的太歲來看，基本上是火土旺的時間，如果按之前的推理來看，之後我是看好土的行業，特別是到了2014、2015年，火土就比較旺了。
在挑選房子上，從大格局上看，“兩路相交會、山水相匯、眾水相匯”之地，都是一個旺財的地方。從室內裝修看，切忌不可放很多像鏡子這種尖型的東西，特別是明顯的地方，這個有一定的煞氣，因為門口就像咽喉，頭上給一刀，可能還可以睡得著覺，但放在咽喉上就睡不著，所以在睡覺的地方不要放一些鏡子之類不好的東西。
明年下半年“龍抬頭”，現在買房風險小
“如果從東門進，你的主人房在南面，這很容易交桃花。或者，從東北門進，你的主人房在西南，如果是成功的女性住，你容易走桃花運，並且會有年少15歲左右的人追你。”
龍年購房好處多。我講下麵幾個好處。第一新型房地產格局在龍年正式拉開。過去是商品房一個品種，今天不一樣了，出現了多個品種，比如說福利房、公積金房、保障房、集資房、小產權房，多數都推向市場了，這和過去不一樣，這對於買房者是機會。
第二，國家和銀行對於第一次購房人的政策仍然是傾斜度加大。當然二次和三次購房就被蓋住蓋子了，我們大膽預測一下，什麼時候巨人把蓋子拿開呢？就是要等新型房地產序幕拉開，溫度不那麼火的時候。今年是一個購房風險小的好時機，叫做“龍輾轉翻身年”，龍要轉動一下，把過去的皮蛻了，換一個新的模式出現。那麼我們在選購的時候風險就很小，為什麼呢？因為它沒有騰飛，沒有抬頭，明年下半年我認為是“貴勢年”，這個勢一定要抬頭，鋼筋水泥一定最少有30%的漲幅，如此一來，房地產能按捺得住嗎？
所以說今年是買房風險小的時期。再往前看，上一個龍年是2000年，當時住在東門，就想方設法到南山買房，覺得將來很有機會漲上去，所以在那個時候就選擇買房子了，後來發現羅湖區的房子的確是不如南山的房子。當然，如果遇上排隊拿號買房，我建議半夜開盤的時候你一定不要去，那個一定不是買房的時期。再往後退一個龍年，往前1988年是龍年到1990年的時候，這個是房地產推向市場的過程，拿3000塊就可以買一套房，那個時候開會大家叫分房子，大家自己拿錢都不買房子，後來大家都後悔了。現在的老房子也賣到3萬多元一平方米了，不買就虧了，現在很多人都住在那裡，為什麼？因為每一次房地產調控的時候，他們都盼什麼時候會跌，是否會跌到他們的心理價位。會跌，但是不會跌到心理價。因此我們認為在調整時期風險是最小的。
今年樓市“上下兩難，負重前行”
目前來看，政策難以鬆動，但也有可能變化的契機，一是歐元危機引發全球的危機，；二是房產稅推出的話，限購可能會退出，並導致房價反彈；三是大型房地產企業倒閉。現在房地產市場還處在上下兩難的境地，不會出現崩盤，也不會出現暴漲。
我講的是2012年樓市走勢預判，用八個字來總結“上下兩難，負重前行”。我認為評判未來房地產走勢主要看三個要素，第一要看天，要看中央政府，第二是看地，要看地方政府，第三是看人看剛需。
首先，要對中央政府有清醒的認識，主要是看勞動力和經濟大環境是否會惡化。外來形勢主要是看外國表現，目前歐債危機還是2008年經濟危機的探底，對中國的影響不會太大。從全世界來看，美國永遠是世界經濟的火車頭，去年美國經濟屬於強勢複蘇的狀態，只要美國經濟穩定，相信全球的經濟都不會太差，同時日本經濟在經過20年簫條之後也出現了緩慢複蘇。從美國、日本、歐元區來看，美國對中國影響大一些，而美、日都出現了較好的經濟苗頭，因此巨集觀經濟上不會太差，如此一來中央政府對經濟放鬆的可能性基本為零，我個人判斷至少一年之內中央政府還是以維持現狀為主。
再看地方政府，目前地方政府想放鬆調控的動機客觀存在，包括很多地方都出現了政策放鬆，但都被中 央 政府打回去。地方政府想放鬆的原因很簡單，就是土地財政的惡化，但是鬆動的範圍非常小，因為中央的政策不會改變，地方政府能夠給房地產市場鬆綁的空間就非常小，所以地方政府也只能做一些微調，沒有辦法全面放鬆政策。
第三是看人，主要是看自住性需求是否會增長。主要考慮兩個情況，一是城市化進程在繼續，具體到深圳來說，人口增長已經不太現實，在不到2000萬平方公裡的土地上有接近1500萬的人口，更多的機會在哪裡？人口結構上，儘管人口量比較大，但真正具有比較高的學歷、比較高的收入的人群並不多，只有20%左右，在深圳80%左右都是以打工為主的。另外就是改善型需求非常旺盛，包括最近很多樓盤熱銷都在證明這一點。這些需求都有著比較強的支撐。
今年是置業者的春天，後年秋風又起
“就樓價問題，開發商和消費者永遠在對立兩面，中間有三個力量在調節陰陽兩邊：中 央 政府、地方政府和銀行。當樓價有泡沫的時候，三者是一個態度，當沒有泡沫的時候，三者又是另一個態度。”
從2007年開始，我一直在看深圳樓市的量價波動的軌跡，簡單的看一下，從2006年到2010年，我看到非常有趣和有規律，第一個是天量之後必將出現天價。什麼時候買樓，可能事後才會知道，當時不一定能搞清楚，但是可以簡單做一個時間模型來分析。要研究供需規律，從2006年1月到2007年7月市場比較好，這時是供應高峰期。從2007年7月政策調整到2009年3月份，整個市場都處在比較低迷的狀態，可以看到所有開發商都在賣樓，一方面要去庫存，一方面沒有錢買地，有錢的肯定也不願意冒險在不好的市場去開工。市場不好就不幹？這個是決策的模式，判斷一個短的供應周期。
做供求的判斷就可以把握，所以2010年9月、2010年底，一直到2012年底，是一個相對的供應高峰期，再接著往下看，假設一直到年底銷售都比較差，從2013年初到2014年終又是一個供應相對短缺的時期，我想一定是這樣的，在我們共同的決策之下，可以看得清楚。通過周期迴圈的分析，結論是2012年是置業者的春天，2013年又面臨短缺，2014年秋風又起。
今年是樓市的“早春”時節。目前，深圳關外樓市泡沫已基本撇清，現在是健康的。從“1月開始關外樓價的泡沫撇清”和“3月交易量陡然上揚”兩個重要的市場因素來看，樓市已走入去庫存的“早春”時節。他指出，現在至今年年底，開發商都會處於一個去庫存的階段，2013年至2014年年中，樓市又將面臨新一輪的供給低谷，會促使房價出現小幅上揚。對2012年出手購房的普通置業者而言，如果今後兩年巨集觀經濟不出現大問題，無疑又是一次看得見的房產增值機會。而要賣房子的人最好等到明年年底開發商將庫存消化完了，再把房子拿出來賣會有更好的價錢。
韋朗峰-香港玄學教授協會會長，當代著名堪輿學家。
專心鑽研玄空風水地理，秉承門規以正道行世，不貪圖、不違心、不妄作。
專注發展紫微斗數，首創紫微斗數結合生活地域，打破固有非吉即凶的死版推斷呆法，將紫微斗數論命推向更高層次。
專業紫微斗數人材培訓，成立「香港玄學教授協會」，積極推廣中華術數文化。
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